张家港市房地一体农村宅基地普遍的问题解答

  《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于逐步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定，农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

  房地一体”的确权登记发证是将农村宅基地使用权及其地上房屋所有权实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发“房地一体”不动产权证书。

  根据《中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》、《江苏省自然资源厅转发自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》等国家、省文件要求，确保今年房地一体农村不动产登记颁证率达到50%以上，明年达到100%。

  登记内容为宅基地及其地上房屋，包括权属、位置、面积、数量、用途等权属和自然状况。

  05、在宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作中为何需要坚持“不变不换”原则？

  《不动产登记暂行条例》第三十三条规定，“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。《不动产登记暂行条例细则》第一百零五条规定，“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书”。坚持“不变不换”是不动产登记法律制度的要求，是对原有登记成果的尊重和延续，也是保持工作稳定性和连续性的需要。因此，已分别颁发宅基地使用权证书和房屋所有权证书的，遵循“不变不换”原则，原证书仍合法有效。

  《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不允许超出省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。继承导致拥有多套农房的，与“一户一宅”原则不冲突。

  《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合有关规划，经本农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

  对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

  地方对“户”的认定有规定的，按地方规定办理。地方未作规定的，可按以下原则认定：“户”原则上应以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合当地申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的，可参考当地农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况，结合村民自治方式予以认定。

  根据文件规定，非本农民集体经济组织成员取得宅基地，应区分不一样的情形予以处理：

  （1）非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。

  （2）非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

  （3）1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

  不能。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号)明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于逐步加强农村宅基地管理的通知》规定,宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

  除全国人大常委会授权开展农民住房财产权抵押试点的地区外，其它地方农村宅基地和农房不能抵押，张家港市目前不在国家试点名单内。《物权法》第一百八十四条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。《担保法》第三十七条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。同时，《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。即我国实行“房地一体”原则，因宅基地使用权不得抵押，造成其上农房事实上也不能抵押。

  农村简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建（构）筑物，没有符合规划或者建设的相关材料，一般不予登记。

  有合法审批手续，且按规建造的辅房本次也会登记。未按批复建造或无建造批复的辅房，不予登记。

  14、超出“房地一体”农村宅基地确权登记发证的面积标准的用地和房屋面积部分如何处理？

  登记面积包括宅基地用地面积和房屋建筑面积，经批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记，超出用地、建房面积标准部分在登记簿和《不动产权证书》附记栏中注明。

  15、宅基地批准使用后一直未办理登记，若原批准使用人死亡的，能不能申请登记？

  宅基地是以“户”分配和使用的，只要“户”中还有别的成员，批准使用人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主申请登记。如果“户”中已无另外的成员，按照《继承法》规定，宅基地上房屋可由继承人继承，因继承房屋占用宅基地的，可按规定申请登记，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。

  农村宅基地使用权不能继承，但宅基地地上房屋可以依法继承。非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承原已在农村合法取得房屋而占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

  经宅基地所有权人同意，农民集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，农民集体经济组织内部互换房屋，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体经济组织内部互换房屋的协议等材料办理登记。

  经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。

  《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

  《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有以下情形的，不动产登记机构应当不予登记：（1）违反法律、行政法规的；（2）存在尚未解决的权属争议的；（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）规定，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不可以通过登记将违法用地合法化。凡有上面讲述的情况的宅基地、集体建设用地，不予登记。

  《江苏省不动产登记条例》第四十七条规定，本条例实施前房屋已建成，但缺少权属来源证明材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经村民小组、村（居）委会、镇（区）政府（管委会）逐级确认，依法申请登记。

  权利人申报→村民小组认可→村（居）委会初审→公示→镇（区）政府（管委会）确认。

  2019年5月1日前房屋已经建成，虽然缺少权属来源证明材料，但是符合宅基地申报条件的都能够最终靠三级确认来确权登记。

  23、张家港市房地一体农村不动产登记发证开始后，我市各不动产登记中心办理宅基地登记发证业务吗？

  张家港市房地一体农村不动产登记发证开始后，将由各镇（区、街道）发布关于本次统一登记详情信息的通告，并统一采集涵盖在本次发证范围内的不动产信息，统一到登记机构开展批量登记，我市各不动产登记中心暂时不再受理任何个人发起申请的农村不动产登记发证业务。

  在入户调查阶段住宅无人的，村组织会多次致电当事人，除上门调查外，村镇会指定地点供群众提交材料。若始终未联系上，且当事人未按时到指定地点提交材料的，纳入2021年分类处理台账。

  根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》规定，对权利人因外出等原因无法实地指界的，可采取委托代理人代办、“先承诺、后补签”或网络视频确认等方式进行。

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