为什么大家都对地产泡沫视而不见？

  最近关于房地产行业的消息有点多，其中负债最多的恒大也被下达了清盘令，尽管目前尚不清楚清盘令在这边的具体执行情况，但毋庸置疑的是，房地产行业已经到了一个紧要的关头。

  不过比起来地产开发商的债务问题，可能房地产最大的问题，那个被视作房间里的大象，我们却充耳不闻，甚至鲜有人提及。

  但诡异的是，不管是学者还是业内的从业者，我们都很少听到有人在谈论我们房地产行业的泡沫，至少没看到特别多直面讨论地产泡沫的文章或其他。

  一个资产有没有泡沫，其实说的就是该资产的估值是否虚高，从我们的房价来看，我们的房地产不仅有泡沫，而且还很大很大。

  地产泡沫并不是什么新鲜萝卜皮，早在2000年前后，就有经济学家曾对国内的房地产行业就也许会出现的泡沫发出预警。

  而最近几年时间里，我们多次提到的房地产硬着陆和软着陆，实际上的意思就是长痛和短痛的区别，而目标都是一致的，那就是让房地产行业去泡沫化。

  要么长痛不如短痛，给陷入危机的房地产行业来一个短暂、但却极其痛苦的休克疗法，要么则是让房地产行业进入长痛，经过漫长的休养生息，并最终达到自愈的目的。

  而从眼下的情况去看，我们最终选择的是第二种，也就是让房地产泡沫自行泡灭，而不是主动去吹泡泡。

  因为房地产行业一旦主动去泡沫化，一定会让我国家庭资产陷入暴跌，并在极短的时间内，带来很痛苦的疗法，尽管它见效快，但最终蒸发的财富，可能比十个恒大的负债还要高。

  因此，今天国内房地产行业所面临的问题，远非地产开发商负债这么简单，这背后更大的问题，其实是在如此高昂的房价泡沫之下，怎么样才能解决的大问题。

  但即便是从中期来看，房价下跌也是一剂非常痛苦的猛药，国人用几十年的积蓄购置一套房产，房价哪怕是暴跌20%，这背后可能都是数十年的收入付之东流。

  但从长远来看，为了房地产行业的健康发展，房价也必然需要下跌，才能够让普通收入阶层买得起房，房地产行业才会健康长远发展。

  但这个目标，如果是用长期的软着陆来看的话，在大多数情况下要数十年的时间，才能够实现。

  很多人说我国的房价是正常的，没有泡沫，我想这个观点但凡有点常识的人都不会这么下结论，看一个经济体的房地产有没有泡沫，答案其实很简单，不是看房地产价格的高低，而是看收入和租金的高低。

  因此，房价的高低可以很好用两个指标来看待，一个是房价收入比，一个是租售比。

  从全国范围内来看，2021年的数据，全国平均房价收入比是12.9左右，这一个数字比韩国日本要高差不多两倍，因此很多人印象中韩国年轻人很内卷，很辛苦，压力很大，但殊不知，我们的年轻人压力可能才是全球名列前茅的。

  而具体到大城市，我们的房价收入比才更夸张，才能体现我国房地产行业的泡沫。

  根据2021年的全国百城报告来看，我国一线城市的房价收入比最高，达到了惊人的50左右，这在某种程度上预示着普通人需要不吃不喝50年，才能够购买一套房产。

  而同样作为人口大国，印度的房价收入比为61.5，这看起来比我们高出不少，但印度的公共保障体系相对比我们好，而印度的总体经济水平上，离我们还有较大的差异。

  另一个衡量地产泡沫的就是租售比，租金和房价能够反映住宅整体供应需求变化，而我国的租金更能体现市场逻辑，由于收入的关系，我国租金总体要比房价便宜不少，而一个好的值得投资的房产租售比不应该超过1:200，也就是200个月的租金就是一套房子的价格。

  但在我国一些城市，租售比超过了1:600，房价过高，而租金相对便宜，这就说明该资产有泡沫存在。

  换言之，房价是如何一步步走到今天的？这背后其实少不了非市场化的推波助澜。

  债务能够刺激经济发展，基于这一朴素因素，在丈母娘的要求下，以及一大批吃苦耐劳的70后、80后积蓄多年的存款之下，我国房地产行业从08年之后就一路高歌猛进。

  另外，房产投资搭配经济快速地增长，让我国的房地产市场一举超过股市，或者说大大超过股市，在凝聚整个社会财富上，起到了一个无与伦比的作用。

  前者是钱生钱的逻辑，你把投资放在股市里，上市公司利用这些钱做投资扩大生产规模，又能够带动就业、经济稳步的增长，这是正的循环。

  你花了几十年的积蓄，本质上买的就是水泥盒子，房子的价值在它建造完成的那一刻就注定了，不管它今后值三千万还是一百万，它的价值就是注定的，不会产生更多的正循环。

  股市慢慢的变好，经济也就慢慢的变好，但房地产慢慢的变好，则有很大的可能性是债务危机的前兆。

  因为大量的家庭举债买房，一旦遇到经济不景气或收入受损，就极有可能为我们自己所带来债务危机，断供破产都极有可能。

  除此之外，地方收入很大一部分来自于卖地，在房价上涨的初期，地方会控制土地投放，寄希望能够通过减少土地供给带动现有的土地价格持续上涨，从而取得更多土地出让收入。

  它可能不是贵在水泥人工上，而是贵在地皮上。而地皮的高低，多少也有“炒出来”的性质。

  以厦门为例，厦门统计局数据显示，厦门从2009年开始控制住宅土地推出的数量，从投放43块土地减少至2015年的8块土地，与此同时，厦门土地出让基金收入在2009-2017年间涨了225%，从137亿元增加到391亿元。

  供给增加，价格就会趋稳，但当供给开始减少，那么商品的价值自然就会水涨船高，房地产也不例外。

  到今天为止，高昂的房价推高了家庭债务率，大多数普通工薪家庭买房都会负债累累，这看似只是居民的债务，但其一旦破裂后所爆发的问题，是整个商业社会都需要一同面对的。

  我们很难确切地说，我们的房价应该是多少是合理的，因为这取决于市场的变化，取决于人们的需求。

  日本统计局多个方面数据显示，1992-2015年间，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。

  与此同时，日本经济提高速度和通胀率也双双下跌，在1992-2014年间日本GDP平均增速只有0.8%、消费者物价指数平均增长0.2%，而危机前十年，这两项指标分别为4.6%和1.9%。

  到今天，我们的消费者物价指数和通胀率，和当时的日本比起来有过之而无不及，这也是令人担忧的时刻，而在经济增长率方面，同样也十分相似。

  目前我国房地产是全球顶级规模的资产类别，总市值为65万亿美元左右，相比之下，美国股票市场也不过60万亿左右。

  目前我们尚不清楚解药究竟是什么，但也许地产泡沫的破裂并不是坏事，不论如何，软着陆和硬着陆，总归是要着陆的。

  经济不再快速地增长，并不意味着我们的收入和生活品质不再提高，更多的惠及大众，提升社会福利体系保障，才是我们休养生息的不二选择。

  作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。