案说民法典 违章加建无法过户法院判决解除合同双倍退定金

  日前，电白法院审结了一起房屋买卖合同纠纷案件，涉案房屋因违章加建而无法过户，电白法院依法判决解除买卖合同、被告返还已付房款及利息并双倍返还定金。

  2020年11月2日，原告吴某、秦某与被告蔡某签订《房地产买卖合同书》，约定被告蔡某将位于电白沙琅镇的一栋四层楼房及土地使用权以360万元对价转让给原告吴某、秦某，并约定违约责任：如被告（甲方）反悔不卖，应退回原告所交的全款及双倍返还定金给原告；如原告（乙方）反悔不买，定金将不退还。在合同签订前，原告向蔡某委托的收款人文某支付了定金30万元，在合同签订后又分多次支付购房款共计200万元。2020年11月3日，原告委托广东省国土资源测绘院对涉案房屋进行测绘时发现，涉案房子存在加建，因被告蔡某一直未能办理好加建部分手续，导致涉案房子没办法过户，原告遂将蔡某、文某起诉至电白法院，请求判决解除原告与被告蔡某签订的《房地产买卖合同书》，被告返还已支付的购房款及双倍返还定金。

  在案件审理过程中，蔡某、文某提起反诉，认为应按照“如乙方反悔不买，定金将不退还”的违约条款，主张不退还吴某、秦某已支付的定金30万元。

  依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有以下情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能够实现合同目的的……”、第六百一十条规定：“因标的物不符合质量发展要求，致使不能够实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”、第五百八十七条规定：“收受定金一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能够实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

  法院经审理认为，本案的涉案房子存在加建，与其房地产证登记的层数不一致，直至判决发出前，被告蔡某仍不能按合同约定办理涉案房屋过户手续，致使买卖房产的合同目的不能够实现，应向原告双倍退定金。电白法院遂依法作出一审判决：解除原、被告签订的《房地产买卖合同书》；被告蔡某返还原告吴某、秦某购房款200万元；被告蔡某向原告吴某、秦某双倍返还定金60万元；驳回蔡某、文某反诉的全部诉讼请求。

  在房屋加建之前必须办理好相关手续，否则不但可能面临有关部门的行政处罚，而且在出卖房屋时，因违章加建的行为没办法办理过户登记，无法顺利履行合同义务，会导致合同违约；房屋买受人在交易时，切不可听信卖家的一面之词，要耐心仔细核对标的物与产权登记信息是否一致，以免产生不必要的纠纷，当权益受到侵害时，要通过法律途径维护自己的合法权益。

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